Как работает уступка жилья в новом доме

На сегодняшний день существует несколько вариантов приобретения квартир. Способом, все больше набирающим популярность, является и переуступка.

Переуступка — один из возможных вариантов покупки жилья в новом доме. Cмысл переуступки заключается в том, что происходит сделка между покупателем и продавцом о получении прав требования на недвижимость в стадии неполной готовности в рамках ДДУ.

Юридически переуступка - не купля-продажа недвижимости.

При покупке недвижимости на условиях цессии, составляется договор, участвуют в котором 2 стороны:

• Первый участник сделки - дольщик. Эта сторона продаёт своё право требования квартиры от застройщика. Продавцом недвижимости может выступать физическое либо юридическое лицо.
• Второй - сам покупатель.

После подписания и государственного оформления договора компания-застройщик несет ответственность и выполняет обязательства перед новым собственником. Разрешение застройщика на переуступку потребуется, если, например, полностью не исполнены финансовые договоренности (продавец приобретал недвижимость в рассрочку).

Именно переуступка дает возможность покупателю приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, предлагаемых после сдачи дома.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

В стандартном договоре долевого участия одной из сторон выступает непосредственно застройщик. В случае продажи по переуступке девелопер не является стороной, фигурирующей в договоре. В этом случае сторонами договора выступают физические (в некоторых случаях юридические) лица.

Предмет ДДУ - объект недвижимости с указанным сроком завершения строительства. Право требовать незавершенный объект недвижимости — предмет договора переуступки.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал договора о долевом участии. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. В случае если была электронная регистрация сделки, то будет предоставлен файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Судебные разбирательства — не редкость, в особенности для крупных компаний. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• В обязательном порядке стоит обратить внимание на проектную декларацию (ПД) застройщика. Этот документ всегда выкладывается для общего доступа на официальном сайте застройщика.
• Посетить несколько форумов и почитать отзывы реальных покупателей. Любой застройщик может иметь как негативные, так и позитивные отзывы. Поэтому важно аналитически подходить к вопросу.

Особенности оформления переуступки

Покупая квартиру на условиях переуступки, стоит учитывать некоторые особенности такой сделки:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, не достигшие совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, имеющего полномочия подписывать договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, приобретался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по окончании строительства рассматриваемого объекта. |В случае покупки квартиры с использованием материнского капитала, обязательно следует указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Договор переуступки

Чтобы оформить сделку без риска, следует сначала убедиться что лицо, продающее Вам недвижимость, действительно является ее правообладателем.

Жилье в новостройках чаще всего продаются в рамках договора долевого участия. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Она выступает гарантом на соответствие недвижимости всем требованиям законодательства.

Следующий момент, который необходимо проверить, это тот факт, что права по ДДУ не обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Бывают случаи, когда компания-застройщик требует своего согласия в случае переуступки. Вся подобная информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размером до 10%.

Даже если в договоре долевого участия это условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется письменное уведомление уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Приобрести жильё в жилом комплексе по переуступке можно у следующих лиц:

• У инвестора - ими являются либо люди либо компании, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы имеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать потому, что вкладывали деньги в квартиру с целью продажи.
• У подрядной организации - Зачастую в этой роли выступают компании работающие с девелопером на протяжении цикла строительства. При строительстве жилого комплекса подрядчик может выполнять разные виды работы: подготовительные работы, мог оказывать маркетинговые услуги, производить монтаж сборных конструкций, заниматься поставкой или транспортировкой материала и прочие. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги оказанные подрядчиком с помощью готового жилья.
• Частные лица, которые покупают недвижимость для своих целей, но решившие продать собственность в дальнейшем.

Кто может стать собственником переуступки?

Купить квартиру на условиях переуступки может любое заинтересованное лицо. Как правило, основными причинами приобретения недвижимости по переуступке служат:

• Необходимость быстрого переезда.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. Переуступка позволит Вам приобрести нужный Вам вариант.
• Лица, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке часто по более привлекательной цене.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, но большинство интересующих вариантов в нем уже распроданы.

Основные преимущества переуступки

Будьте внимательны при оформлении сделки. В особенности это касается покупателя. Переуступка получает все большую популярность в Санкт-Петербурге благодаря таким преимуществам как:

• Переуступка позволит покупателям получить эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Пользуется успехом у тех, кто ищет благоустроенное жилье с нестандартными планировками в конкретном районе.
• Переуступка предоставляет большой выбор качественной недвижимости в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовая политика выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится на определенном этапе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае приобретения квартирынедвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Возможность получить доход на ценовой дельте после ввода дома в эксплуатацию по завершении строительства.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Пакет документов для переуступки

В необходимый пакет документов для оформления переуступки недвижимости входят:

• Если продавец недвижимости находится в браке, необходимо предоставить согласие супруга на продажу квартиры в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку. Чтобы получить такое разрешение дольщику нужно отправить письменное заявление девелоперу.
• Выписка из Росреестра об отсутствии задолженности перед застройщиком.
• Разрешение от финансовой организации (банка) в случае, если первый покупатель приобретал квартиру при помощи заемных средств.
• СНИЛС

Приобретайте жилье с максимальной выгодой на сайте Все переуступки в жилых комплексах СПб